Preferenser och betalningsvilja för bostäder

Tidsperiod:

1 augusti 2022 – 31 juli 2024

Projektledare:

Cecilia Enström Öst, Cecilia Enström

Projektdeltagare:

Nils Hertting, Per Johansson

Finansiär:

Formas

Bidragstyp:

Oklassificerat

Budget:

998 415 SEK

Den svenska hyresmarknaden är betydande och diversifierad. Inom ramen för allmännyttan ryms i allt högre grad samhällets mest sårbara och utsatta, samtidigt som det finns privata hyresrätter på exklusiva adresser i storstäder. Typiskt för det unika svenska hyressystemet är att hyran för dessa olika typer av boenden fastställs i ett och samma system. Förenklat bygger systemet på tre beståndsdelar: hyreslagens bruksvärdesprincip, hyresförhandlingssystemet och en betydande allmännyttig sektor. Målet är att skapa en rimlig hyresutveckling med rättvisa hyror och trygghet för hyresgästerna. Under senare tid har emellertid alltfler problem med det svenska systemet uppmärksammats. Å ena sidan kritiseras det för oförmåga att skapa lönsamhet för fastighetsägare att bygga hyresrätter. Å andra sidan kritiseras det för att generera ett för ensidigt byggande för de mest välbeställda. Samtidigt betonar Agenda 2030 ett socialt hållbart boende för alla, med bostäder tillgängliga även för sociala grupper med mindre resurser. Inom dessa politiska ramar bör hyresrätten utgöra en viktig boendeform med flera fördelar: ett flexibelt boende utan behov av kapitalinvestering och med låg transaktionskostnad när en hyresgäst tar över eller lämnar en lägenhet. Mot denna bakgrund sker i dagsläget flera lokala försök att finna innovativa former för hyressättning inom bruksvärdessystemets ram, ofta omskrivna som ”systematiserad hyressättning”. En central ambition är att i högre grad ta hänsyn till hyresgästers värderingar av lägenheternas läge, standard, etc. På så vis ska hyressättningen på lokala bostadsmarknader inte bara diversifieras utan samtidigt ges en ökad transparens, bättre förutsägbarhet och större rättvisa. Lokalt framförhandlade överenskommelser om vilka parametrar som bruksvärdet ska bestämmas utifrån, och vilken relativ vikt dessa ska tillskrivas, är därför en viktig komponent i systematiserad hyressättning. Hur det fungerar i praktiken är emellertid omtvistat. En vanlig kritik går ut på att systematisering sällan blir ett nollsummespel, där somliga bostäders hyror räknas upp medan andras räknas ner, utan endast leder till hyresökningar för samtliga bostäder. Kritikerna pekar på att försöken att reformera systemet i syfte att ge ökad trygghet och transparens därför riskerar leda till sin motsatts.En förklaring kan ha med en förändrad och allt mer polariserad förståelse av de grundläggande mål och normer som ligger till grund för hyressättningen, och inte minst om hur hyresgästernas preferenser ska fastställas i ett system för hyressättning som vare sig bygger på rena marknadshyror eller ren hyresreglering. En annan förklaring till problemen kan ha med metoderna för att bestämma hyresgästernas värderingar att göra. Mot denna bakgrund syftar denna litterturstudie till att åstadkomma en översikt över metoder som tillämpats för att bestämma preferenser och betalningsvilja för olika typer av bostadsattribut och på olika typer av bostadsmarknader.