Renoveringar slår olika mot boende i hyresrätter och bostadsrätter

I en jämförande studie av hyresrätter och bostadsrätter har IBF:s kulturgeografer Karin Backvall, Åse Richard och Irene Molina, tillsammans med sociologen Dominika Polanska vid Södertörns högskola, intervjuat boende och analyserat statistik och rapporter. Studien fokuserar på flerfamiljshus i Stockholm och Uppsala och är publicerad i Journal of Urban Affairs.

Forskarna finner att det är stora skillnader när det gäller renoveringar i de olika upplåtelseformerna – både när det gäller omfattning och konsekvenser för de boende.

– Vid renoveringar av bostadsrätter är det oftast bostadsrättsföreningens medlemmars preferenser som styr renoveringen. När det gäller hyresrätter däremot, tas oftast inga hänsyn till de boende. Här är det istället vinstintressen som styr renoveringarna, säger Irene Molina, professor i kulturgeografi vid IBF.

En viktig del av studien handlar om kommunikation och deltagande i olika former av renoveringsprocesser. Det visade sig finnas en stor ojämlikhet när det gäller boendes inflytande. Medan bostadsrättsinnehavare har formell möjlighet att delta i beslut om renovering genom styrelseval och årsstämmor, uppger hyresgäster ofta att de får begränsad information och helt saknar inflytande över renoveringsprocessen.

Hyresgästerna som intervjuades i studien höll med om att renoveringar är nödvändiga, men var eniga om att de ville begränsa hyreshöjningarna som följer av renoveringen. De uppgav att de hade velat vara med och planera renoveringen och att ha större inflytande över vad som renoverades och i vilken utsträckning. Hyresgästerna var också kritiska till att allmännyttiga bostadsföretag tar ut vinster istället för att återinvestera överskottet i underhåll och renovering. De intervjuade såg även brister i det löpande underhållet, både hos i allmännyttiga och privata hyresvärdar.

Bostadsrättsinnehavarna å andra sidan var mer välinformerade och hade större möjligheter att påverka renoveringsprocessen. Här var alla eniga om att hålla kostnaderna nere, men det uppstod ändå lätt konflikter kring nivån på renoveringen. Den invändiga standarden på bostadsrätter kan variera kraftigt inom samma byggnad och det var tydligt att detta också avspeglades i synen på behovet av mer strukturella renoveringar. Det fanns också en tydlig spänning mellan bostadsrättsinnehavare som ville tänka långsiktigt och spara i underhållsfonder och dem som ville avstå för att hålla avgifterna nere på kortare sikt. Forskarna kunde urskilja två huvudstrategier hos BRF-styrelserna: Regelbundet höja månadsavgiften varje år och spara pengar i en fond för framtida renoveringar eller undvika all form av onödiga renoveringar. Ett vanligt motargument mot avgiftshöjningar och renoveringsfonder var att det är orättvist att nuvarande boende ska betala för framtida underhåll, som kanske inte blir av medan de bor kvar i byggnaden.

Det visade sig också att den ekonomiska utgången av renoveringarna blev olika beroende på upplåtelseform. För hyresgäster ligger hyreshöjningarna på 23-70 % efter en renovering, medan månadsavgiften i bostadsrätter (som vanligtvis är lägre) sällan stiger med mer än 10-15%.

Resultaten i studien stärker bilden av att det råder ojämlikhet på den svenska bostadsmarknaden.

– Hyresgäster drabbas oftare av kraftiga hyreshöjningar och därmed en risk att tvingas flytta till en billigare bostad. I bostadsrätter, däremot, är renoveringarna oftast mer försiktiga och inriktade på att hålla kostnaderna nere för att skydda de boendes investeringar. Långsiktigt tjänar bostadsrättsinnehavarna på en renovering eftersom marknadsvärdet höjs. Detta så länge som det inte påverkar avgiften alltför negativt, till exempel om föreningen behöver ta nya stora lån för att täcka en renovering, säger Irene Molina.

Forskarna lyfter fram den ökade intensifieringen av finansmarknadens inblandning i bostadssektorn som huvudorsak till att hyresgäster missgynnas.

– Det skapar ekonomisk och social otrygghet för de många låginkomsttagare som har hyresrätten som sitt enda boendealternativ. I förlängningen bidrar de här ojämlikheterna att spä på bostadskrisen i våra storstäder, säger Irene Molina.